Ação Renovatória de Contrato de Locação: instrumento jurídico de proteção e manutenção das relações locatícias comerciais.

‍A formalização do contrato de locação é o primeiro passo para quem deseja alugar um imóvel de modo seguro e eficiente. A partir dele se tornam claros os termos e as condições pactuadas entre as partes, tais como: a duração do contrato, o valor do aluguel, o índice de reajuste contratual, a existência de garantia, as responsabilidades do locador e do locatário, as penalidades aplicáveis, dentre outras cláusulas, principalmente no caso da locação não-residencial.

‍Um contrato de locação bem elaborado fornece segurança jurídica às partes envolvidas e, por ser documento escrito, constitui prova sólida da relação locatícia estabelecida, bem como será a base para a comprovação de eventual descumprimento contratual.

‍Ocorre que no curso da locação podem ocorrer situações não planejadas que, entretanto, integram os riscos da locação comercial. Uma delas é foco principal deste artigo, qual seja: o desinteresse do locador em renovar o contrato de locação vigente, que não é algo incomum no setor imobiliário.

‍O ordenamento jurídico brasileiro, por meio da Lei nº 8.245/91 – denominada Lei do Inquilinato, que regula as relações locatícias –, prevê a possibilidade de o locatário ingressar com ação judicial, no caso não concordância do locador quanto à renovação contratual, desde que cumpridos, cumulativamente, os requisitos adiante elencados:

• o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• o contrato tenha sido celebrado pelo prazo mínimo de cinco anos, ou a somatória dos contratos totalize cinco anos, desde que ininterruptos;
• o locatário esteja explorando o mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos;
• comprovação do cumprimento do contrato, bem como a quitação dos impostos e taxas cujo o pagamento incumbiam ao locatário; e
• indicação clara e precisa das condições para a renovação da locação.

‍Diante das exigências legais relativas ao pedido de renovação do contrato de locação, ora previstas nos artigos 51 e 71 da Lei do Inquilinato, tem-se por essencial a existência de contrato escrito entre as partes, não apenas com o objetivo de dirimir eventuais controvérsias, mas também de possibilitar a renovação compulsória do contrato de locação, se assim desejar o locatário.

Portanto, o ajuizamento da ação renovatória pelo locatário, deve ocorrer no intervalo, mínimo, de seis meses e, máximo, de um no antes da data do encerramento do contrato de locação, de modo possibilitar a permanência do locatário no imóvel objeto da renovação contratual, nos moldes do art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato.‍

‍No mesmo sentido, o locatário também precisa estar atento ao prazo estabelecido na Lei do Inquilinado para ajuizamento da ação renovatória de locação em juízo, pois havendo a apresentação após o prazo fixado na lei, opera-se a decadência do direito. Significa dizer que o locatário perde o direito de exigir a renovação compulsória do contrato de locação em juízo.

‍Portanto, o ajuizamento da ação renovatória pelo locatário, deve ocorrer no intervalo, mínimo, de seis meses e, máximo, de um no antes da data do encerramento do contrato de locação, de modo possibilitar a permanência do locatário no imóvel objeto da renovação contratual, nos moldes do art. 51, § 5º, da Lei do Inquilinato.

‍Além disso, no momento do ajuizamento da ação renovatória, o locatário deve observar se o contrato de locação é garantido por fiança e se há interesse do fiador em permanecer no contrato de locação, a partir da renovação pleiteada. Isso porque, o Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do REsp 1.911.617/SP, firmou entendimento de que o fiador que não participou da ação renovatória pode ser incluído na fase de cumprimento de sentença e responderá pelas obrigações fixadas na demanda judicial, desde que tenha sido juntada declaração de anuência do encargo da fiança.

‍Logo, o locatário deve estar atento à juntada da declaração do fiador – ou de quem vai substituí-lo na renovação –, de modo a prorrogar a garantia locatícia ou formalizar a substituição da garantia no contrato de locação a ser renovado. Tal medida resguardará o locatário quanto a questionamentos futuros sobre a responsabilidade do fiador.

‍Acresça-se, por fim, que o prazo máximo admitido pelo Superior Tribunal de Justiça, atualmente, para renovação compulsória da locação é de cinco anos, consoante definido no julgamento do REsp 1.990.552/RS, haja visto o entendimento da Quarta Turma de que o obrigar o locador a renovar o contrato de locação e manter a relação locatícia, quando não mais possui interesse, por prazo superior ao lapso temporal de cinco anos, desestimularia os contratos de locação de maior duração.

‍Como visto, a ação renovatória é um importante instrumento processual que permite ao locatário, independentemente da vontade do locador, renovar o contrato de locação com intuito de permanecer no ponto comercial e, via de consequência, promover a continuidade da atividade empresarial desenvolvida.

‍Por isso, é importante que o locatário formalize o contrato de locação, bem como cumpra as obrigações contratuais pactuadas. E, no caso de eventual impasse perante o locador no momento da renovação do contrato de locação, deverá procurar advogado de sua confiança para orientá-lo acerca da melhor solução para o caso, seja pela via judicial ou pela via extrajudicial.